아파트 면적 계산법 정리 전용면적·공급면적·계약면적 차이와 계산 방법

 

아파트를 구매하거나 임대할 때 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 면적 계산 방식입니다. 부동산에서는 전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적 등 다양한 용어를 사용하기 때문에, 정확한 의미를 이해하지 않으면 실제 사용할 수 있는 공간과 차이가 날 수 있습니다.

특히, 같은 84㎡(약 25평) 아파트라도 전용면적과 계약면적에 따라 실제 사용하는 공간이 다를 수 있으며, 관리비나 세금도 면적에 따라 달라지므로 정확한 계산법을 이해하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 아파트 면적 개념, 계산 방법, 평수 환산법, 관리비 및 세금과의 관계, 계약 시 주의할 점 등을 상세히 정리해 보겠습니다.

아파트 면적의 종류와 차이점

아파트 면적을 계산할 때 가장 중요한 개념은 전용면적, 공급면적, 계약면적(분양면적), 서비스면적입니다.

구분 개념 포함 범위

전용면적	실제로 거주자가 사용하는 공간	방, 거실, 주방, 화장실 등 내부 공간
공급면적	전용면적 + 공용면적 일부 포함	전용면적 + 계단, 복도 일부
계약면적(분양면적)	공급면적 + 건물 공용면적 포함	공급면적 + 엘리베이터, 기계실 등
서비스면적	발코니, 테라스 등	확장 시 전용면적에 포함 가능

✅ 전용면적이란?

• 실제 거주자가 사용하는 공간
• 방, 거실, 주방, 화장실 등
• 공용 복도, 계단, 엘리베이터는 포함되지 않음
• 공급면적의 약 70%~75% 수준

✅ 공급면적이란?

• 전용면적 + 공용면적 일부
• 계단, 복도 등 일정 부분 포함
• 계약면적(분양면적)보다 작음

✅ 계약면적(분양면적)이란?

• 공급면적 + 건물 전체 공용면적 포함
• 건물 외벽, 엘리베이터, 관리실 등 전체 면적이 포함됨
• 아파트 분양가 계산 시 기준이 되는 면적

✅ 서비스면적이란?

• 발코니, 테라스, 다락방 등
• 분양 면적에는 포함되지 않지만 확장하면 전용면적에 포함 가능
• 확장 시 추가 비용 발생

 

아파트 면적 계산 방법

아파트 면적을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

1. 전용면적 계산법

전용면적(㎡) = 가로 × 세로 (실제 사용 공간)

예를 들어, 가로 8m × 세로 10m = 전용면적 80㎡

 

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2. 공급면적 계산법

공급면적 = 전용면적 ÷ 0.7~0.75

예를 들어, 전용면적이 84㎡라면
공급면적 = 84㎡ ÷ 0.7 ≈ 120㎡

3. 계약면적(분양면적) 계산법

계약면적 = 공급면적 ÷ 0.8~0.85

예를 들어, 공급면적이 120㎡라면
계약면적 = 120㎡ ÷ 0.8 ≈ 150㎡

✅ 쉽게 기억하는 방법

• 전용면적 ≈ 분양면적의 70%~75%
• 공급면적 ≈ 분양면적의 80%~85%

아파트 면적 평수 환산법

평수는 보통 부동산에서 사용하는 단위로, 1평은 약 **3.3㎡(제곱미터)**입니다.

✅ 면적(㎡) → 평수 변환 공식

평수 = 면적(㎡) ÷ 3.3

✅ 예제 변환

면적(㎡) 평수(평)

59㎡	18평
84㎡	25평
99㎡	30평
112㎡	34평
132㎡	40평

 

 

아파트 면적과 관리비, 세금과의 관계

아파트 면적은 관리비, 세금, 대출한도에도 영향을 미칩니다.

1. 관리비 산정 기준

✅ 전용면적 기반 관리비

• 난방비, 수도요금 등은 전용면적 기준으로 부과

✅ 공용면적 기반 관리비

• 청소비, 경비비, 엘리베이터 유지비 등은 계약면적 기준으로 부과

 

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2. 취득세·재산세 계산법

✅ 취득세: 전용면적 + 서비스면적 기준
✅ 재산세: 전용면적 기준

예를 들어, 전용면적이 84㎡인 경우

• 취득세는 발코니 확장 여부에 따라 달라짐
• 재산세는 발코니 확장을 하더라도 전용면적만 적용

3. 대출 한도

은행에서 대출을 받을 때도 전용면적과 공급면적이 중요한 요소로 작용합니다.

• 주택담보대출 한도는 전용면적 기준으로 정해지는 경우가 많음

 

아파트 계약 시 주의할 점

✅ 1. 전용면적 확인 필수

• 계약 전 전용면적이 실제 사용할 공간인지 반드시 확인
• 모델하우스에서는 전용면적을 강조하지 않는 경우가 많음

✅ 2. 발코니 확장 여부 체크

• 발코니를 확장하면 전용면적이 늘어나지만 추가 비용이 발생
• 취득세 기준이 달라질 수 있음

✅ 3. 관리비 부담 고려

• 계약면적이 크면 공용 관리비 부담이 높아질 수 있음

✅ 4. 세금 및 대출 기준 확인

• 세금 및 대출이 전용면적 기준인지, 공급면적 기준인지 확인 필요

 

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결론

아파트를 선택할 때 전용면적, 공급면적, 계약면적(분양면적) 개념을 정확히 이해해야 합니다.

• 전용면적: 실제 생활하는 공간
• 공급면적: 전용면적 + 일부 공용공간
• 계약면적(분양면적): 공급면적 + 건물 전체 공용면적

아파트 구매 또는 임대 시 실제 사용할 수 있는 전용면적을 확인하고, 관리비 및 세금 부담을 고려하는 것이 중요합니다.